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我们终于能消停会儿了

我也是要消停下了,今天最后一天上班,此时是最后一个小时...祝各位国庆快乐..

9月中旬一个深夜,潘石屹发了一篇怀念母亲的文章,并点评:

穷活志气,富活德。

老潘是SOHO中国董事长,但这家上市公司大部分股份都在老婆张欣名下。所以没人知道,老潘现在是“活德”,还是“活志气”。

前些日子SOHO中国中报会,现场有人嘀嘀咕咕,抱怨SOHO中国不思进取。

十年前,SOHO刚在香港上市,张欣说要五年内冲千亿超万科;十年后,这家风云房企半年营收8亿,离千亿只有992亿的距离。

刚够支付恒大总裁夏海钧三年的年薪。

老潘辩说就算房价跌一半,从负债算,他还能活下来,但很多民企会死掉的。

老潘特别爱算负债。十年前,他就帮别的企业算过负债率。

十年前的夏天特别冷,蒙眼狂奔多年,全球金融海啸突然就在眼前。

2008年金融危机之于中国的意义,最近几年我们已经被教育过很多次。经此一役,美国式资本主义跌下神坛,自由主义受到审判,历史的火炬又从西方回到东方。

但置身于台风眼当中,我们也没那么从容。当时坏消息接踵而来,股市哗啦啦跌,金融术语满天飞,各种经济学家各抒己见。华尔街离我们很远,房价大跌离我们很近。

那年王石发表了楼市拐点论,郁亮随后在东莞开了个松山湖会议。会开完,万科开始在全国高调降价,售楼处也纷纷被砸。

从国家到企业到个人,大家都有点慌。那年七月,总理南下到无锡国棉一厂视察,让董事长李光明讲讲纺织工业怎么了。

李光明是个老纺织,他说:“总理,你让我讲真话还是让我讲假话?”总理说:“当然讲真话,怎么能讲假话?”

李光明说,今年是改革开放以来最困难的一年。

虎躯一震。回到北京,总理给工信部长打电话说:

美国拿出几百亿美金扶植三大汽车,德国奖励购买汽车,我们有什么办法拉动经济?一个房市,一个股市,一个车市,赶紧拿出救市方案来。

“富活德”的老潘当时并不知道这一切。手握上市刚圈来19亿美元,他没去抄底。嫌金融危机的事儿不够大,他给大家当头又加了盆冰水。

1

2008年一个凌晨,老潘在博客发了张内房企负债排名表。

从他嘴里抢走双井地王的富力,高居负债表第一名。SOHO中国居最末,净负债比率为80%,史上最安全。

老潘幸灾乐祸地预言,一百天内中国地产业会发生巨变——有大型房企会死掉。因为老潘的DISS,很多机构开了盘口,赌富力什么时候会破产。

富力和海航一样,也有两个老板。其中一个是爱追潮流的傻呆萌土豪张力。他加杠杆做商业地产,学许家印买足球队,和杨国强一起去马来西亚开发海景房。

对于老潘的指责,张力很委屈。他开始转移矛盾,对外说欠钱最多的不是富力,而是碧桂园。他说他的好朋友杨国强跟他诉苦,每个月初睁开眼,就要还银行二十多亿,愁得睡不着觉了。

张力不愧为地产界的浑水。机构们一听杨国强好朋友爆碧桂园的黑料,也慌得一比。

碧桂园股价从11块跌到1块,风雨飘摇。为发笔5亿美元的可转债,杨国强还被迫和美林签股份掉期协议,对赌股价。

曾经一起革命的同志,跳出来互黑。这仿佛《1984》中的结尾:

在遮阴的栗树下,你出卖了我,我出卖了你。

一百天后,房地产业没有什么巨变。到了2008年年底,四万亿一放,当时杠杆最高的地产商,如宋卫平和杨国强,翻身成为全天下最爽的人。

十年过去了,当初在同一起点的人,走上了不同的道路。

碧桂园长成参天大树,富力为国接盘,宋卫平卖掉了绿城。当年号称要加杠杆冲千亿超越万科的潘石屹,经过几次挫折后,也终于消停了。

中国经济的一小段弯路,可能是个人的一辈子。

用昨天一篇热文说:

于历史或许只是一个微小转身,但于企业于个人,则能是一代乃至几代人的不归。

2

在中国历史上,逢“八”也都是大年。

一九九八年如此,二零零八年也是如此。连续5年拿过新财富最佳策略分析师的周金涛,在2016年去世前,预测两年后将有流动性危机,是康波周期的大年。

周金涛说“人生就是一场康波”。这和高善文“洗洗睡”理论,异曲同工。

前几天,郁亮开了个月度会。他也说:

今天我们面临的转折是全方位的,政治、经济、国际等方方面面。社会全方位进入转折点时,所有行业无一幸免。万科要收敛聚焦,保证自己活下去。

万科成为一家千亿公司时,中国只有6家民营企业达到这个规模,其他5家都跟地产无关。有人乐观地预测,继续加杠杆,保持过去30%复合增长率,万科很快能做到一万亿。

但2013年发生了一件事,让郁亮决定探明市场容量,并依此决定万科今后的道路。

这件事是2013年中国已建成房屋加上在建房屋的总量,除以中国城市家庭户数,比值超过1.2。这意味着,中国楼市已到转折点了——房子完全足够了。

万科开始了一项全世界房地产历史上最大的量化研究,牵头人是谭大师。2015年我见谭大师,他说之前为实现一个计量模型下的回归方程,数台计算机跑了几个星期。

谭华杰2013年算出两个量化研究指标,结论是中国楼市未来十年还是安全的。但有两个重要变量无法评估——第一个是贸易摩擦,第二是房产税。

依据这个判断,郁亮提出了“楼市进入白银时代”的说法。万科采取了降杠杆去库存和业务转型的保守路径。很快,加杠杆的恒大和碧桂园销售规模都超越了它。

五年后,最近又见谭大师。我问他怎么看孙宏斌怼万科“白银时代”的判断。他说老孙自己压力大,走夜路吹口哨给自己壮胆。

我让他再描述中国房地产未来十年,他说现在限制太多了,只能说:中国楼市正在泡沫边缘,要是继续这样发展下去,它就是泡沫。

前几天的月度会,郁亮这番话最发人深思:

对于今天出现的问题,很多人认为是行业出了问题,最多认为是经济出了问题。只是行业或者经济出现了问题?

美国金融危机调查委员会后来的报告说,2008年金融危机是美国政府不作为所致。他们借用莎翁一句话:

错误不在别处,就在我们自身。

3

在经历一个事故不断、噩梦般的7月后,8月初,正奔向万亿的杨国强在高管会上宣布,碧桂园要改变高周转模式,开始降速了。

降速原因,部分因为前段时间的舆论风暴,给杨国强本人带来了极大冲击。但更重要的原因,则在于一些不好的苗头正在出现。

随着棚改货币化被收回,六月还一片火热的三四线楼市,七八月份突然加速进入严冬。

七月流火,九月授衣。8月份,中国住宅土地流拍数量由每月几宗,跳升到61宗。今年以来,三四线城市土地流拍数达到629宗,创下了2014年以来的历史峰值。

2018年8月,碧桂园投资部进入放假状态了。之前的疯狂买地降温了,过去申请10块地能通过8块,现在能通过两块就已经很不错了。

杨国强盘点了一下库存,发现碧桂园有接近4万亿的货值,其中可以落实的有2.6万亿。“全国2000多个项目,压力真的很大,”杨国强对一位朋友说。

过去几个月,同样的会议其实在每一家企业里召开过。八月初,去年最激进的房企闽系房企老板黄其森开了个高管会,主题只有一个:裁员和降速。

一位离职闽系房企高管说,碧桂园的安全事故和降速给黄老板极大震撼,他也要消停了。

去年七月闽系房企高管的半年会,画风还不是这样的。财务总监打开PPT,给黄老板汇报说今年上半年借了500亿了,下半年要开始去杠杆了。

黄老板当时在会议上脸上就变了。他说大好发展机会摆在面前,我们怎么能去杠杆,下半年我们还要借一千亿去买地。

财务总监自此失宠,很快被削权、去职。

到了年底,杠杆已经加上的黄老板对媒体夸下海口,2018年闽系房企销售再翻一番,达到2000个小目标。闽系房企股价因为黄老板这番海口,涨了一倍多,市值增长了300多个小目标。

今年上半年,闽系房企的销售额是655个小目标,离2000个小目标相差甚远。

2017年的中国房地产业有两个主题:冲千亿和冲万亿。

年初的时候,我写过一篇《铁打的韭菜,流水的黑马》。说受杨国强和孙宏斌成功案例的蛊惑,过去两年民营企业家欢天喜地加杠杆,纷纷过度投资。

他们搞了很大声势并购,拷贝着杨国强的合伙人机制,挖了很多腕,想成为下一匹黑马。

从中梁到金科,从新城到阳光城,两千亿、三千亿的目标接踵而至。就连不知道从哪个角落冒出来的新力、祥生、俊发……都大胆喊出了千亿的目标。

大家都在尽量地折腾。

这几个月,潮水退去,大家终于消停了。

过去一个月,我见了五个中国房地产行业前三十强的掌门人,发现很多遭遇去杠杆的人,如今生不如死。

“我还是很担心闽系房企。”上周一个早晨,一家信托公司总经理在微信上对我说。

他准备给闽系房企放笔款,利率是12.5%。在上周他刚给融创放了几个亿,利率也是12.5%。

判断一家企业紧不紧张,要看他们的融资成本。融资成本最高的,就是过去一年加杠杆最凶猛的几家房企。

号称“不差钱”的融创,成本和它们不相上下。

在上周,融创也出事了。在郑州,一场大雨过后,赶工期的郑州最贵豪宅中原壹号院经历了一场塌方,两个工人被埋身亡。

一部讲经济危机题材的电影里,有这样一句话:

我从纽约帝国大厦下面路过时经常撑一把伞,因为上面总是噼里啪啦地往下掉人。

4

教师节那天,中国民营企业界的舵手、功守道大师、乡村教师带盐人马云,在54岁生日那天,高调宣布了自己的退休计划。

宣布退休计划前,马云还接受了境外媒体的采访。看了彭博社那段视频,我有点为马老师着急,语速和表达都很迟疑。

这种迟疑是从马云今年年初参加绿公司年会开始的。他拿张稿子说:

现在不敢多做演讲,但有些活动又不得不参加,以后尽量念稿子。

遥想马老师当年,羽扇纶巾,雄姿英发,在美利坚的电视台上舌战群媒,口若悬河,一气呵成。哪怕撒谎也都不眨眼。如今呢?

时来天地皆同力,运去英雄不自由。

对于中国民营企业来讲,马云退休显然是个标志性事件。

人心如同一杯开水慢慢变冷。任何人的离开,都并非突然作的决定。《一代宗师》里说过:

都是时势使然。

当年李嘉诚从大陆撤资,很多人嘲笑他。后来嘲笑过李嘉诚的人,都被嘲笑了。

王小波在《黄金时代》开篇写王二在河边放牛。公牛们都精力旺盛,斗得眼珠通红,口角流涎,阳具直挺。

后来一头牛被大锤子骟掉之后就性情大变,成了埋头吃草犁地的一头耕牛。

大队长觉得管理这些知青,也应该像管理牛一样,拿锤子把卵砸掉。王小波说:

后来我才知道,生活就是个缓慢受锤的过程,人一天天老下去,奢望也一天天消失,最后变得像挨了锤的牛一样。

中国的民营企业家们最初也像这些牛,觉得自己能够永远生猛下去,什么也锤不了自己。

被“骟”后,才冷暖自知,不再奢求小目标。所以马云经常说,月薪三四万的中国人最幸福。

但在当时,大多数人认为那是矫情。

前两年大家都飘在空中。我身边的很多朋友都在一种狂热中辞职,跳槽,创业,撅着屁股捡钱。很多三四线的亲戚都在欢天喜地买房,仿佛不买就会被淘汰。

咖啡馆里都是几亿的生意。人人都在定小目标,要颠覆世界,要财务自由,要实现阶层跨越。

经过过去一年的洗牌,满地的亿万富豪不见了。大部分人都消停了,慢慢认清了现实,踏踏实实回大公司里上班去了。

连潘石屹都找到了自己奋斗的方向——为成为一名优秀的人民摄影师而努力。

这就是调整的好处。

灯光摇曳,乐队放下乐器,人们悄悄朝门口走去。

来源:兽爷

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